房產(chǎn)公司做強(qiáng)排，地產(chǎn)公司強(qiáng)排是什么意思

摘要：

大家好，關(guān)于房產(chǎn)公司做強(qiáng)排很多朋友都還不太明白，不知道是什么意思，那么今天我就來為大家分享一下關(guān)于地產(chǎn)公司強(qiáng)排是什么意思的相關(guān)知識，文章篇幅可能較長，還望大家耐心閱讀，希望本篇文章對各位有所幫助！重...

大家好，關(guān)于房產(chǎn)公司做強(qiáng)排很多朋友都還不太明白，不知道是什么意思，那么今天我就來為大家分享一下關(guān)于地產(chǎn)公司強(qiáng)排是什么意思的相關(guān)知識，文章篇幅可能較長，還望大家耐心閱讀，希望本篇文章對各位有所幫助！

重慶房產(chǎn)中介 哪家好

1、鏈家服務(wù)要好一些，到家了差一點(diǎn)

2、專業(yè)上是國家規(guī)定，都差不多，到家了路子野一些，鏈家規(guī)矩多

3、房源對比，鏈家和到家了差不多，門店到家了多，但是鏈家旗下有德佑和恩居等等

建筑設(shè)計(jì)中的強(qiáng)排是什么意思？

建筑強(qiáng)排是指不考慮規(guī)范等外界因素，按照容積率要求在場地布建筑物方案啊。

房地產(chǎn)開發(fā)公司各部門淺談——設(shè)計(jì)部

曾經(jīng)寫過一篇房地產(chǎn)行業(yè)盈利文章，越來越感覺寫作還是要從身邊的事情著手，于是決定把公司各職能部門梳理一下。這里沒有一句話是復(fù)制百度的，完全是我一個(gè)在地產(chǎn)行業(yè)里摸爬滾打10多年的從業(yè)人員，從地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部視角的分析。

對于一家房地產(chǎn)公司，或者一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來講，最重要的當(dāng)屬設(shè)計(jì)部，說句大白話：一個(gè)項(xiàng)目是賣1萬元/平方米，還是10萬元 /平方米，全看設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的了！

一個(gè)出色的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，應(yīng)該有三位大師組成，即規(guī)劃大師，建筑學(xué)大師及總工程師！

規(guī)劃大師負(fù)責(zé)項(xiàng)目的總體方案，他應(yīng)該根據(jù)一個(gè)項(xiàng)目周圍已有的條件，考慮哪里建住宅，哪里建商業(yè)，道路如何循環(huán)......就好像一副畫，最早的構(gòu)思階段。哪里擺放人物，哪里畫花鳥，哪里畫山水，哪里留白哪里守黑。你所生活的小區(qū)，出行是否便捷、購物是否方便，子女上學(xué)，老人散步的考量，都是體現(xiàn)了規(guī)劃大師的水平！

建筑學(xué)大師負(fù)責(zé)落實(shí)規(guī)劃大師的成果。也就是一幅畫，當(dāng)人物、花鳥、山水位置確定之后，人物的造型，花鳥的朝向，山水的比例，這些都是建筑大師的責(zé)任了。他負(fù)責(zé)將各個(gè)單體的設(shè)計(jì)把總。你所居住的房子是否舒適，日照采光怎么樣，公共區(qū)域是否和諧，小區(qū)外形是否美觀，項(xiàng)目的水電氣熱是否方便接入，甚至汽車坡道開著是否讓你眩暈，這都體現(xiàn)了建筑大師的水平。

項(xiàng)目總工就是負(fù)責(zé)在將設(shè)計(jì)院的圖紙變成實(shí)物的過程中，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)院和施工單位之間的矛盾。眾所周知，建房子是系統(tǒng)工程，設(shè)計(jì)的圖紙畫出來都很美麗，但是在實(shí)際建造過程中，會有很多設(shè)計(jì)師意想不到的問題。項(xiàng)目總工不僅要能理解項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念，更應(yīng)該熟悉施工的各個(gè)環(huán)節(jié)。也就是一幅畫，從構(gòu)思完成到展現(xiàn)在觀眾眼前，這可能會有非常大的出入。項(xiàng)目總工就是要保證實(shí)際交付的產(chǎn)品盡可能體現(xiàn)設(shè)計(jì)人員的理念。如果說規(guī)劃和建筑兩位大師是從戰(zhàn)略上把關(guān)，那么項(xiàng)目總工就是從戰(zhàn)術(shù)上把關(guān)了！

不知道大家會不會產(chǎn)生一個(gè)疑問，就是設(shè)計(jì)工作不是應(yīng)該由專業(yè)的設(shè)計(jì)院完成么，房地產(chǎn)開發(fā)公司為什么還要有設(shè)計(jì)部門呢？！這不是資源浪費(fèi)么？

甲方設(shè)計(jì)部最早設(shè)立的原因是

1 乙方設(shè)計(jì)院態(tài)度強(qiáng)硬，經(jīng)常不聽甲方話！

2 乙方設(shè)計(jì)院 效率不高，修改圖紙緩慢！

基于上述兩條原因，房地產(chǎn)開發(fā)單位成立自己的設(shè)計(jì)部門，一是方便對接、指揮設(shè)計(jì)院，二是有一些圖紙修修改改的地方，就由設(shè)計(jì)部門自己直接完成了！

有實(shí)力的開發(fā)公司的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)會將設(shè)計(jì)成果沉淀，形成自己固定的產(chǎn)品線，比如萬科、綠城，都有自己ABC各級產(chǎn)品線，說白了，拿到一塊地，就像拼圖一樣的完成一幅畫，這樣就大大加快開發(fā)的速度，節(jié)省寶貴的資金成本。

設(shè)計(jì)部門還有一個(gè)重要的任務(wù)，就是配合拓展部門做拿地的成本測算。一家開發(fā)公司購買土地前都會做一個(gè)叫做“強(qiáng)排”的東西，你可以理解為：在滿足政府規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)情況下，蓋最多的房子！這個(gè)指標(biāo)很重要，是開發(fā)公司拿地的重要參考依據(jù)?。〗鼛啄瓯本┑耐恋貎r(jià)格高漲，導(dǎo)致開發(fā)公司拿地后，都是按照強(qiáng)排的方案蓋的房子。也就是說，這個(gè)方案犧牲了美學(xué)這個(gè)維度，只從政府規(guī)則和經(jīng)濟(jì)利益角度來做設(shè)計(jì)。這也是為什么近幾年北京的小區(qū)蓋的都像兵營?。?/p>

好了，關(guān)于房地產(chǎn)職能部門的設(shè)計(jì)專篇先介紹到這里，之后還會陸續(xù)推出拓展、報(bào)建、融資、招采、工程等板塊，敬請期待......

請問房地產(chǎn)公司的土地拓展崗具體是做什么

1、投資崗位是干嘛的？

投資崗全稱又為投資拓展崗，具體職能為負(fù)責(zé)為企業(yè)履行拿地的職責(zé)，我們都知道房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高度依賴土地的行業(yè)，沒有土地就沒辦法進(jìn)行后續(xù)的開發(fā)，尤其是在現(xiàn)今優(yōu)質(zhì)土地越來越少，競爭越來越激烈的市場背景下，優(yōu)質(zhì)土地的儲備成為了各大房企戰(zhàn)略制定的重中之重（近年來頻頻地王現(xiàn)象足以說明）。巧婦難為無米之炊嘛！投資拓展部無論是在任何一家房企或是房企里的任何一個(gè)區(qū)域公司大多均由大Boss直接管理，因此說投資崗為任何一家房企的核心崗位毫不夸張。

2、投資崗的工作內(nèi)容有哪些？

各大企業(yè)投資崗的工作內(nèi)容大體相同，我把投資工作的內(nèi)容簡單做了一個(gè)流程圖：

①土地信息

干投資的第一步便是要獲取土地信息。獲取途徑主要有集團(tuán)/政府/合作單位直接推薦，通過個(gè)人資源獲得信息，還有一種笨辦法就是通過城市的排查進(jìn)行獲得?，F(xiàn)在在大型房企里面，土地信息很多都由集團(tuán)或公司領(lǐng)導(dǎo)直接給到你，對于一個(gè)剛畢業(yè)的學(xué)生或是入行不深的人是很難獲取到優(yōu)質(zhì)的土地信息的，可以說資源及人脈在這一環(huán)節(jié)中扮演著極其重要的角色。現(xiàn)在市場上有很多所謂的“串串”，即是通過倒賣土地信息來獲取收益的，但層級較低的串串多是不靠譜的，推薦的土地或項(xiàng)目資源也多不靠譜。城市排查的方法雖然比較笨，但一般來說效果還是不錯(cuò)，這個(gè)方法即是指你在城市當(dāng)中看到一塊空地，通過各種關(guān)系去尋求這塊土地信息的歸屬方，進(jìn)而去尋求下一步的合作。

總的說來，這一步是投資拿地最關(guān)鍵的一步，只有獲取好的土地信息才有可能獲取到優(yōu)質(zhì)土地，這也是極其考驗(yàn)公司和個(gè)人的人脈資源的。

②項(xiàng)目踏勘

獲取到土地信息以后，就要?jiǎng)由砬巴繕?biāo)地塊進(jìn)行踏勘。踏勘主要包括去熟悉地塊所在的城市、區(qū)位，并了解地塊的現(xiàn)狀（有無高壓線等不利因素，有條件可以啟用無人機(jī)），通過踩盤去了解周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品及銷售去化情況，必要的時(shí)候還可以去拜訪一下當(dāng)?shù)氐恼蛘咦鲎隹蛻粼L談，側(cè)面打聽一下當(dāng)?shù)厝藢τ谶@個(gè)區(qū)位甚至是這個(gè)地塊的看法。這一步主要是采集地塊的信息，越詳細(xì)越好，以便用于后序的分析所用。

③項(xiàng)目研判

信息采集回來后，一般都要寫一個(gè)項(xiàng)目研判報(bào)告。怎么寫呢？剛?cè)胄袝r(shí)往往不知從和說起，怎樣才能判斷這個(gè)地塊好不好？有沒有項(xiàng)目成功的可能性？做得多了，總結(jié)出來一般也就是從以下幾個(gè)方面去思考：城市分析、區(qū)位分析、市場分析、項(xiàng)目分析。城市分析主要看幾個(gè)指標(biāo)：GDP、城區(qū)戶籍人口/常住人口、三產(chǎn)比例、人均可支配收入、汽車保有量等等，判斷一下這個(gè)城市的基本面。區(qū)位分析就很好理解了，李嘉誠常說“區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位”，好的區(qū)位意味著項(xiàng)目也就成功一半了。市場分析主要時(shí)判讀當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的庫存去化情況，如庫存周期還有多少年？當(dāng)?shù)責(zé)徜N的產(chǎn)品戶型時(shí)什么？銷售價(jià)格如何？等等，分析以后你就應(yīng)該去思考這個(gè)市場有沒有自己公司進(jìn)入這座城市的機(jī)會。最后便時(shí)項(xiàng)目分析，主要時(shí)看項(xiàng)目內(nèi)有無高壓線、拆遷、地質(zhì)情況已經(jīng)土石方量是不是很大等不利因素。

這樣分析下來，作為一名合格的投資人員你心里也應(yīng)該能大致得出結(jié)論，判斷這個(gè)項(xiàng)目能不能做了~

④營銷市調(diào)

你覺得這個(gè)項(xiàng)目初步判斷可做以后，向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)爭取立項(xiàng)，立項(xiàng)同意以后便可以深入跟進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目了，如何才叫深入跟進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目？那就得叫上公司各個(gè)專業(yè)版塊的同事專業(yè)的來分析各專業(yè)條線的問題。比如這一步你需要叫上營銷部的同事前往目標(biāo)地塊進(jìn)行專業(yè)的市場調(diào)研（簡稱市調(diào)），他們會更深入地對目標(biāo)地塊所在區(qū)位所有的競品進(jìn)行踩盤了解，最終會形成專業(yè)報(bào)告。詳細(xì)分析這座城市的市場庫存、去化周期、產(chǎn)品建議、售價(jià)建議、客戶來源等。

⑤設(shè)計(jì)強(qiáng)排

這個(gè)時(shí)候設(shè)計(jì)部的大神便可以登場了，設(shè)計(jì)部同事拿到紅線圖及地形圖（投資提供）以及營銷部同事提供的產(chǎn)品建議（會詳細(xì)羅列建什么樣的產(chǎn)品，高層、洋房、別墅各建多少體量；戶型有哪些等），進(jìn)行設(shè)計(jì)方案強(qiáng)排，最終得出本項(xiàng)目的最終規(guī)劃指標(biāo)。

⑥投資測算

你拿到設(shè)計(jì)給出的規(guī)劃指標(biāo)以后，便可以根據(jù)公司的成本數(shù)據(jù)以及營銷給出的銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行投資測算了，當(dāng)然這中途會要求成本、營銷、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)各專業(yè)版塊的支持。最終便可以得出各大公司比較關(guān)心的兩大指標(biāo)：項(xiàng)目凈利率、IRR。各個(gè)公司對這兩個(gè)指標(biāo)的要求往往不同，一般來說項(xiàng)目凈利率的要求行業(yè)內(nèi)普遍在10%-20%左右。

⑦集團(tuán)評審

投資測算出來，項(xiàng)目凈利率及IRR都滿足公司基本要求以后，便可以準(zhǔn)備相應(yīng)的資料前往集團(tuán)進(jìn)行評審了。最終獲得相應(yīng)的項(xiàng)目授權(quán)價(jià)。

⑧拿地程序

集團(tuán)評審?fù)ㄟ^以后，就可以進(jìn)入實(shí)際的拿地程序了。招拍掛項(xiàng)目就準(zhǔn)備進(jìn)入招拍掛程序，合作收并購項(xiàng)目就準(zhǔn)備進(jìn)入最終的收并購程序。

關(guān)于強(qiáng)排，5分鐘說清楚，妥妥的！

今天給大家簡單分享下強(qiáng)排的基礎(chǔ)知識，內(nèi)容主要包括三個(gè)方面。

第一部分，強(qiáng)排是什么，有什么作用和意義。第二部分，強(qiáng)排如何做，涉及的基礎(chǔ)知識，第三部分，強(qiáng)排的流程，有哪些關(guān)鍵點(diǎn)。

01

強(qiáng)排的定義，實(shí)際上強(qiáng)排沒有一個(gè)官方的定義，它是根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo)和條件，建筑本身強(qiáng)制性規(guī)范，結(jié)合產(chǎn)品定位和選型做的基本的建筑排布方案，這里涉及三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)， 規(guī)劃指標(biāo)， 建筑強(qiáng)制性規(guī)范，產(chǎn)品定位和選型， 后面會詳細(xì)解讀。

強(qiáng)排的目的主要是對項(xiàng)目成本，利潤率進(jìn)行測算，以及對之前產(chǎn)品定位進(jìn)行技術(shù)性驗(yàn)證， 檢驗(yàn)之前做的定位能否在這個(gè)項(xiàng)目上落實(shí)，從而指導(dǎo)拿地決策和拿地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

強(qiáng)排的成果主要包括總平面圖和指標(biāo)表。

總平面圖可以看到建筑在整個(gè)地塊上的分布，指標(biāo)表主要體現(xiàn)建筑各個(gè)業(yè)態(tài)的面積，一些商業(yè)的比例，地下室面積，車位數(shù)量，指標(biāo)表就是強(qiáng)排的原始數(shù)據(jù)，基礎(chǔ)數(shù)據(jù).

關(guān)于強(qiáng)排各個(gè)部門的分工，大概的流程是這樣的：

首先投資部從政府規(guī)劃局或相關(guān)部門，拿到用地的紅線圖，總體規(guī)劃控規(guī)圖給到設(shè)計(jì)部，營銷部根據(jù)市場調(diào)研得到產(chǎn)品配比戶型配比給到設(shè)計(jì)部，作為輸入條件，設(shè)計(jì)部拿到條件后進(jìn)行整圖強(qiáng)排。

第二步，設(shè)計(jì)部做完強(qiáng)排后給到投資部，投資部根據(jù)成本部提供的各業(yè)態(tài)成本和營銷部提供的各業(yè)態(tài)售價(jià)進(jìn)行測算得到一些項(xiàng)目利潤率。

實(shí)際操作過程中，投資部經(jīng)常會對項(xiàng)目利潤率測算結(jié)果感到不滿意或者達(dá)不到公司立項(xiàng)的要求，這時(shí)候投資部經(jīng)常會跟營銷和設(shè)計(jì)進(jìn)行新一輪強(qiáng)排。

實(shí)際上多方案的強(qiáng)排有助于對整個(gè)地塊價(jià)值的挖掘和更高的產(chǎn)品的溢價(jià)，也利于投資在和其他房地產(chǎn)公司競爭的時(shí)候具有更多的優(yōu)勢。

02

強(qiáng)排怎么做？

拿到一個(gè)項(xiàng)目， 我們首先要對整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，包括地塊周邊和地塊內(nèi)部。

舉個(gè)例子，一個(gè)地塊西側(cè)有河道和綠化帶，這都屬于比較好的景觀資源?？梢耘袛?，地塊的西側(cè)居住價(jià)值是比較高的。

地塊的南邊，有一條交通主干道，可以判斷交通比較便利，但同時(shí)帶來交通噪聲的影響，相對來說居住價(jià)值次之，那商業(yè)價(jià)值相對來說就比較高。

地塊的北側(cè)有一些廠房，廠房會帶來噪聲，其實(shí)景觀也一般，北邊的居住價(jià)值相對來說不是很高。東邊有一些可能是城中村或其他一些項(xiàng)目的影響。

通過前面用地周邊現(xiàn)狀的分析，我們對整個(gè)地塊的價(jià)值有一個(gè)基本的判斷。它的居住價(jià)值就是地塊西部要大于地塊中部、大于南部，再大于東北部。它的商業(yè)價(jià)值就是地塊南部大于地塊東部，大于地塊西部，再大于地塊北部。

其次我們就關(guān)注下地塊內(nèi)部 。地塊內(nèi)部主要是看場地的地形和高差，這部分主要會影響到成本數(shù)據(jù)和開發(fā)工期，所以我們在做投資測算的時(shí)候這部分也要考慮進(jìn)去的。

接下來就是規(guī)劃條件的分析。 規(guī)劃條件主要來自于地塊的出讓條件，另外一個(gè)就是地塊控規(guī)的圖則。每個(gè)地方都不一樣。

第一個(gè)就是用地紅線， 用地紅線就是整個(gè)用地的邊界，所有的景觀、道路、建筑、地下室都不能超出這個(gè)紅線。

第二個(gè)就是規(guī)劃指標(biāo)，規(guī)劃指標(biāo)是做強(qiáng)排最重要的一個(gè)輸入條件， 主要包括建筑密度、容積率、建筑限高和綠地率。

建筑密度就是建筑的基地面積除以整個(gè)用地的面積，一般一個(gè)小區(qū)的建筑密度是不會超過30%，公共建筑的密度可能會高點(diǎn)達(dá)到40%-50%。

容積率也是大家比較熟悉的一個(gè)指標(biāo)， 它主要決定了地面上能夠建多少的建筑面積， 這里主要指的是計(jì)容建筑面積，不包括地下室部分。

一般來講做強(qiáng)排都會把容積率用足。 因?yàn)楣疽呀?jīng)花錢買了地，如果容積率不做足，那不就覺得虧了嘛。甚至有時(shí)候我們會偷一些建筑面積，這里是一個(gè)比較大的學(xué)問。

建筑限高，決定了我們整個(gè)項(xiàng)目能做多少層。 一般的高層小區(qū)的限高是100米，那我們能做到32層、33層的層數(shù)。限高的概念其實(shí)還包括航空限高、消防限高。這里我們一般都是指的是規(guī)劃限高，強(qiáng)排階段我們只要考慮規(guī)劃限高基本就可以了。

綠地率就是整個(gè)小區(qū)綠地的面積除以整個(gè)小區(qū)用地面積的一個(gè)比率，一般來講比例要求都是25-30%。 高層小區(qū)的話，綠地率基本上滿足是沒什么問題的，主要就是涉及到一些低密度產(chǎn)品的時(shí)候，綠地率可能會成為我們強(qiáng)排的一個(gè)限制因素。

其他出讓條件的要求，這里每個(gè)地方、每個(gè)項(xiàng)目的要求千差萬別，基本都不一樣。

接下來簡單列幾個(gè)比較常見的指標(biāo)分享下。

商住比，主要是規(guī)范整個(gè)地塊的商業(yè)的比例，控制不超過百分之多少。公建配套的指標(biāo)包括有物業(yè)用房、垃圾房、活動(dòng)室這些面積的要求，還有幼兒園、保障房配建的要求，這些都是我們在強(qiáng)排過程中需要考量的其他方面的因素。

第三步就是了解下當(dāng)?shù)氐某青l(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定。

一般來講每個(gè)城市都有一本厚厚的城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定，影響到強(qiáng)排的話，主要是對建筑間距的一個(gè)要求。

首先是 日照間距，日照間距主要指前后兩排或者是幾排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日冬至、大寒日或者所需日照量而保持一定間隔的距離。 我國幅員遼闊，南北日照的要求差別很大。

接著是防火間距。 防火間距的要求可能主要還是來自于建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，在建筑規(guī)范防火設(shè)計(jì)里面對各個(gè)建筑的要求有個(gè)比較詳細(xì)的要求，高層與高層之間相距13米，高層與多層之間相距9米，多層與多層之間相距6米。

對于住宅建筑來講，我們怎么區(qū)分高層與多層呢？超過27米的住宅建筑稱作高層，低于27米的住宅建筑我們稱它為多層。

衛(wèi)生視距出現(xiàn)的比較少，強(qiáng)排的時(shí)候考慮的也比較少，主要是看下當(dāng)?shù)氐木唧w要求， 有些地方對它的要求是建筑山墻對房間的距離大于18米，或者20米的距離。有些地方可能是建筑窗戶與窗戶要超過多少米，主要是防止視覺的對視，產(chǎn)生視覺的污染。

最后是城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定，規(guī)定建筑控制線和出入口設(shè)置會有些要求。 比如說建筑控制線要退道路紅線、用地紅線要退多少米。在控制線之內(nèi)才能布置我們的建筑。

另外就是對我們的小區(qū)出入口要距道路交叉口、公交站、學(xué)校出入口要有相應(yīng)的距離。在一些大的主干道上不能開小區(qū)的出入口，另外在消防上面我們連接的建筑物長度超過150米時(shí)，要設(shè)消防車道，這主要會對我們的一些沿街商鋪會有一些影響。

第四步就開展產(chǎn)品選型工作。

首先依據(jù)營銷的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品配比。 營銷根據(jù)項(xiàng)目周邊的市場調(diào)研情況，了解周邊競品的產(chǎn)品類型，售賣均價(jià)及市場接受程度來對項(xiàng)目進(jìn)行定位，定位成首置還是改善，具體到產(chǎn)品的話，是做聯(lián)排、雙拼、洋房還是高層，每一個(gè)產(chǎn)品類型的面積段是多少，具體配置的比例，這些都作為我們設(shè)計(jì)強(qiáng)排的市場輸入條件。

設(shè)計(jì)部拿到營銷部的市場調(diào)研報(bào)告后，就可以結(jié)合他們的報(bào)告以及公司內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)的戶型庫進(jìn)行產(chǎn)品的選擇和產(chǎn)品的組合，最后選定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)戶型之后，就可以開始我們的強(qiáng)排工作了。

一般來講，強(qiáng)排過程中不會對戶型進(jìn)行創(chuàng)新或者是研發(fā)，一方面是時(shí)間上不允許，一方面是也沒這個(gè)必要。

第五步就到了產(chǎn)品排布。 產(chǎn)品排布這里主要通過一些簡單的示意圖，來展示一下強(qiáng)排過程中一些思考的過程或推理的過程。

首先我們考慮一下容積率做足和建筑密集做足的情況。這種情況的研究可以讓我們對整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)強(qiáng)度有個(gè)直觀的認(rèn)識。

建筑密度做足通常的手法是通過拉高拍低實(shí)現(xiàn)。 主要是把之前一兩棟高層建筑的建筑面積用一些低密度產(chǎn)品區(qū)代替，然后低密度的產(chǎn)品可以將之前多余的用地區(qū)消化掉，達(dá)到建筑密度的最大化和做足。

一般的排布方式是將高層的建筑排布在北側(cè)，其次把高層排布在西側(cè)，最后把高層考慮放在東側(cè)，這樣做的原則就是將日照對整個(gè)用地的影響最小化，使用地的效率最大化。

最后就是通過我們對低密度產(chǎn)品一個(gè)類型的選擇和戶型的選擇，推敲出一個(gè)最合理最折中的強(qiáng)排方案。

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這里我給大家舉個(gè)強(qiáng)排的案例，同一個(gè)地塊不同方向強(qiáng)排方案的成果。

第一個(gè)是洋房最大化的方向， 這個(gè)方向其實(shí)思路挺簡單，就是用高層和洋房之間的一個(gè)高低配，實(shí)現(xiàn)整個(gè)地塊的容積率、建筑密度最大化的利用。

第二個(gè)就是把一部分建筑面積繼續(xù)挪到高層那邊， 高層的面積繼續(xù)增大，剩下洋房的面積減少之后，相應(yīng)的洋房層高降低了，那洋房可能會有別墅的品質(zhì)，這樣的話是一個(gè)洋房別墅話的一個(gè)方案。

第三個(gè)是繼續(xù)把高層的面積做大，剩下的面積我們用別墅的產(chǎn)品去消化掉， 這樣就形成一個(gè)別墅最大化的方案。

然后根據(jù)營銷提供的售價(jià)對不同方向強(qiáng)排的總貨值進(jìn)行計(jì)算。

這個(gè)項(xiàng)目三個(gè)不同方向強(qiáng)排的總貨值相差并不是特別大，實(shí)際上經(jīng)手的項(xiàng)目過程中，經(jīng)常可以發(fā)現(xiàn)有些不同方向的強(qiáng)排總貨值相差幾億都是有可能的， 對不同方向強(qiáng)排的研究可以對營銷的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品配比進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整，最后達(dá)到土地利用最合理、去化最可控、產(chǎn)品溢價(jià)最高、利潤最大化的一個(gè)目的。

重慶口碑好的房產(chǎn)中介

1、鏈家

鏈家成立于2001年，以二手房交易、新房交易、租賃、裝修服務(wù)等業(yè)務(wù)為主，其業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)覆蓋國內(nèi)眾多大小城市，在2019中國民營企業(yè)服務(wù)業(yè)100強(qiáng)排在第90位，也是重慶排名第一的房產(chǎn)中介公司。

2、重慶市大澤置業(yè)代理有限公司

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成立于1997年，是重慶地區(qū)成立較早的房產(chǎn)中介企業(yè)，為用戶提供二手房、別墅、洋房交易和租賃等服務(wù)，歷經(jīng)二十余春秋，在重慶人民心中擁有不錯(cuò)的品牌認(rèn)知。

3、重慶愛普地產(chǎn)有限公司

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　成立于1996年，也是一家在重慶地區(qū)擁有不錯(cuò)好評的房產(chǎn)中介公司，在2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)排第92位。

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