河南富安電梯公司，河南安達(dá)電梯工程有限公司

摘要：

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大家好，今天本篇文章就來(lái)給大家分享河南富安電梯公司，以及河南安達(dá)電梯工程有限公司對(duì)應(yīng)的知識(shí)和見(jiàn)解，內(nèi)容偏長(zhǎng)，大家要耐心看完哦，希望對(duì)各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。

招商策劃

商業(yè)招商概括

完好的執(zhí)行方案和進(jìn)行招商的實(shí)際操作是招商成功的關(guān)鍵所在，而這一過(guò)程的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題不容忽視。第一是招商隊(duì)伍的組建及招商人才的培訓(xùn)。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回籠資金、快速組建市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、快速將產(chǎn)品送抵終端；“三省”是指對(duì)招商的生產(chǎn)廠家來(lái)講，節(jié)省人力，節(jié)省物力和財(cái)力，節(jié)省時(shí)間和精力。）的特點(diǎn)，其中“三省”中就有一條是節(jié)約人力。因?yàn)闃O大程度上動(dòng)用了代理商的人力資源，招商的企業(yè)在人員上自然緩解了大量壓力。不是說(shuō)招商的企業(yè)就不需要引進(jìn)人才，進(jìn)行隊(duì)伍建設(shè)。相反的，由于企業(yè)招商工作繁雜、細(xì)瑣，不僅需要招商人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，更要有敬業(yè)精神和團(tuán)結(jié)協(xié)作的態(tài)度。企業(yè)要想長(zhǎng)期的發(fā)展，通過(guò)招商培養(yǎng)和鍛煉隊(duì)伍更應(yīng)是企業(yè)發(fā)展的重中之重。

制定非常好的招商策略，而在招商實(shí)施中沒(méi)有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個(gè)富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊(duì)伍是招商的工作的關(guān)鍵。

第一步是招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對(duì)人才個(gè)體的技能的鎖定和對(duì)團(tuán)隊(duì)的整體規(guī)劃。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度看，招商應(yīng)配備以下幾方面人才：

1、 招商經(jīng)理1人，需對(duì)本項(xiàng)目所在行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)（尤其要擅長(zhǎng)招商運(yùn)作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。

2、 大區(qū)招商經(jīng)理若干，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商大區(qū)的工作：大區(qū)經(jīng)理應(yīng)具備一定的招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)于說(shuō)服、鼓勵(lì)性的談判，具團(tuán)隊(duì)合作精神、服從意識(shí)和大局觀念。

3、 區(qū)域協(xié)銷(xiāo)經(jīng)理若干，主要職責(zé)是協(xié)助 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，完成銷(xiāo)售。協(xié)銷(xiāo)經(jīng)理需人品正直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長(zhǎng)駐外埠。

4、 商務(wù)助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來(lái)電來(lái)函、來(lái)人洽談、信息收集等）和會(huì)務(wù)組織等工作。

5、 其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計(jì)、接線及接待人員。

招商隊(duì)伍組建之后，必須進(jìn)行培訓(xùn)。一方面，通過(guò)培訓(xùn)是團(tuán)隊(duì)了解項(xiàng)目的現(xiàn)狀、產(chǎn)品，了解招商策略和操作步驟，同時(shí)也是進(jìn)行磨合的過(guò)程。招商的培訓(xùn)主要有以下幾個(gè)方面：

1、 項(xiàng)目及產(chǎn)品知識(shí)，以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識(shí)。

2、 溝通技巧（如接聽(tīng)電話、接待語(yǔ)言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成員的職業(yè)感。

3、 招商專(zhuān)業(yè)知識(shí)（招商流程、談判技巧、接聽(tīng)電話、注意事項(xiàng)等）。

4、 招商要旨（招商策略說(shuō)明及合同解讀等）。

招商工作開(kāi)始后面臨許多實(shí)際的實(shí)施工作，在產(chǎn)品的核心概念基礎(chǔ)上撰寫(xiě)招商文案、制定《招商手冊(cè)》、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類(lèi)產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等等，必要的準(zhǔn)備將為招商實(shí)施打下良好的基礎(chǔ)。只有進(jìn)行有效溝通，把握“求租者”的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開(kāi)展。

從第一篇招商廣告發(fā)布下去，接到第一個(gè)咨詢電話開(kāi)始，招商進(jìn)入了實(shí)際運(yùn)做的階段。從“求租者”打進(jìn)第一個(gè)電話到招商的合作主體--各分銷(xiāo)商和代理商簽訂協(xié)議，進(jìn)行產(chǎn)品銷(xiāo)售這一過(guò)程是整個(gè)招商工作的核心部分，直接決定著招商的質(zhì)量和數(shù)量，也就決定了整個(gè)過(guò)程的成敗。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企業(yè)的體系中來(lái)，共同把產(chǎn)品推向市場(chǎng)。想要吸引“求租者”的加盟，有效的溝通顯得非常重要。

招商中與“求租者”接觸的整個(gè)程序，一般如下：

第一次信息的處理（來(lái)函、來(lái)電）-第一次信息回復(fù)-第二次信息處理（二次來(lái)函、復(fù)電、咨詢、商洽）-第二次信息回復(fù)（信息升級(jí)→有選擇發(fā)送實(shí)質(zhì)性資料）-招商總部零星接單（上門(mén)洽談、簽約）-招商會(huì)議的籌劃、準(zhǔn)備（全國(guó)性會(huì)議、區(qū)域性會(huì)議）-發(fā)出會(huì)議邀請(qǐng)（曾經(jīng)問(wèn)詢者、熟悉者及看報(bào)來(lái)電者）-接收?qǐng)?bào)名、督促參會(huì)-召開(kāi)會(huì)議并簽約-督促履約-收款發(fā)貨。

在這過(guò)程中，首先面臨的是對(duì)“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發(fā)布后，招商總部將面對(duì)大量的反饋信息，對(duì)于第一次來(lái)電或來(lái)函，主要注意對(duì)“求租者”按已經(jīng)設(shè)定的招商區(qū)域歸類(lèi)，對(duì)求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問(wèn)題做以記錄，同時(shí)給對(duì)方發(fā)去有關(guān)產(chǎn)品和項(xiàng)目的基本資料（包括項(xiàng)目介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動(dòng)的安排），同時(shí)對(duì)于各地區(qū)實(shí)力較強(qiáng)或行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者一類(lèi)的“求租者”做重點(diǎn)標(biāo)注，用以綜合的研究。在這過(guò)程中，不必在電話中向詢問(wèn)者做過(guò)多有關(guān)招商的說(shuō)明，對(duì)于“求租者”提出的問(wèn)題也不必急著回答（主要避免“求租者”因了解不夠而以偏概全，自我估計(jì)或防止競(jìng)爭(zhēng)者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在“求租者”研讀了有關(guān)資料后第二次咨詢過(guò)程，招商部門(mén)則應(yīng)該選擇性的介紹關(guān)于招商情況和產(chǎn)品信息，并根據(jù)“求租者”表現(xiàn)的誠(chéng)意，發(fā)去部分“該求租者”重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容資料，并力爭(zhēng)邀請(qǐng)對(duì)方參加招商會(huì)議。

對(duì)于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門(mén)要有專(zhuān)人負(fù)責(zé)接待和談判，帶領(lǐng)來(lái)訪者參觀項(xiàng)目、了解運(yùn)作方案等，以免流失“加盟商”。

面對(duì)面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會(huì)議的成功開(kāi)展是“求租者”加盟的關(guān)鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細(xì)節(jié)的準(zhǔn)備十分重要，如招商辦公場(chǎng)所的布置、人員的工作狀態(tài)、對(duì)來(lái)訪者的接待，這些都直接影響洽談的結(jié)果。在溝通的過(guò)程中，應(yīng)該向來(lái)訪者潛移默化的傳遞以下幾點(diǎn)信息。

1、 有實(shí)力：與強(qiáng)者合作才能更強(qiáng)，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。

2、 有決心：堅(jiān)定的信念和強(qiáng)有力的推廣策略將使加盟商感受到項(xiàng)目推廣項(xiàng)目的決心，用數(shù)字說(shuō)明項(xiàng)目的力度是最好的方法。

3、 有信譽(yù)：一味的夸大其辭根本無(wú)法聯(lián)合有實(shí)力的經(jīng)銷(xiāo)商，態(tài)度真誠(chéng)、有理有據(jù)，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎(chǔ)。

4、 有辦法：詳細(xì)、可行的營(yíng)銷(xiāo)方法對(duì)于經(jīng)銷(xiāo)商有極大的吸引力。

5、 有利益：歸根結(jié)底，成功的推廣應(yīng)該有豐厚的利潤(rùn)，項(xiàng)目留給加盟者的利益應(yīng)該十分可觀。

與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開(kāi)展可以抽取部分力量，而工作的中心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的全面推廣階段。

招商過(guò)程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說(shuō)服、培訓(xùn)工作，工作內(nèi)容非常細(xì)瑣，實(shí)際的過(guò)程中會(huì)遇到一些具體問(wèn)題，對(duì)“求租者”提出的問(wèn)題給予良好的解答將大大增強(qiáng)其信心。

招商策略

大型商業(yè)物業(yè)招商策略

第一部：招商原則和準(zhǔn)備過(guò)程

招商目標(biāo)的選擇

企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的使用權(quán)，更好地提高項(xiàng)目整體市場(chǎng)吸引力。因此招商目標(biāo)的選擇要根據(jù)市場(chǎng)需求和項(xiàng)目定位情況來(lái)確定，具體說(shuō)應(yīng)考慮以下因素：

(一)項(xiàng)目自身的市場(chǎng)定位；

(二)項(xiàng)目所在地的消費(fèi)狀況；

(三)投資商和發(fā)展商的自身資金情況；

(四)擬引進(jìn)商家的市場(chǎng)定位、發(fā)展戰(zhàn)略。

招商談判原則的確定

招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標(biāo)和利益需要。要達(dá)到目的，招商談判必須針對(duì)談判的特點(diǎn)，確定一些基本原則。

(一)招商談判的特點(diǎn)

1、 談判對(duì)象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性

商場(chǎng)的交易活動(dòng)不受時(shí)空限制，而具體的談判對(duì)象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項(xiàng)目的談判人員要圍繞本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)范圍，廣泛收集信息，了解市場(chǎng)行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞脚c社會(huì)各方面保持廣泛的聯(lián)系。

2、 談判條件的原則性與靈活性

項(xiàng)目招商的目標(biāo)要具體體現(xiàn)在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅(jiān)持的原則。這一特點(diǎn)就決定了項(xiàng)目談判人員要從實(shí)際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機(jī)應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證實(shí)現(xiàn)招商談判的基本目標(biāo)。

3、 談判口徑的一致性

在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書(shū)面的，談判過(guò)程往往需要反復(fù)接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語(yǔ)言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強(qiáng)的公關(guān)能力。

(二) 招商談判的原則

根據(jù)招商談判的特點(diǎn)，談判雙方要取得共識(shí)，促使談判成功應(yīng)遵循以下原則：

1、 堅(jiān)持平等互利的原則

2、 平等互利原則，要求談判雙方在適應(yīng)對(duì)方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。

3、 堅(jiān)持信用原則

信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽(yù)、守信用是商家基本的職業(yè)道德。在談判過(guò)程中；應(yīng)注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應(yīng)履行，保證言行一致，取信于對(duì)方，以體現(xiàn)真誠(chéng)合作的精神。

4、 堅(jiān)持相容原則

相容原則要求談判人員在洽談中要對(duì)人謙讓、豁達(dá)，將原則性和靈活性有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以更好地達(dá)到談判的目的。

招商談判的準(zhǔn)備

所謂招商談判的準(zhǔn)備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進(jìn)行充分的準(zhǔn)備工作，主要包括：

（一） 招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊(cè)是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是項(xiàng)目招商的基本宣傳資料，關(guān)系到項(xiàng)目的形象，該手冊(cè)突出如下關(guān)鍵點(diǎn)：

1、 通過(guò)鉆石地段選擇項(xiàng)目選址的正確性，樹(shù)立基本點(diǎn)核心地段的商業(yè)物業(yè)。

2、 通過(guò)事實(shí)列舉項(xiàng)目投資商與發(fā)展商業(yè)績(jī)與榮譽(yù)，突出其在項(xiàng)目所在地的地位。

3、 招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購(gòu)物中心的成敗，在招商過(guò)程中，有必要對(duì)每個(gè)承租戶進(jìn)行分級(jí)評(píng)價(jià)，預(yù)測(cè)他們的經(jīng)營(yíng)前景，作為店面出租的指導(dǎo)。

4、 第一 承租戶的選擇確保租金的來(lái)源。

5、 第二 需要保證購(gòu)物中心的商品種類(lèi)的完整性。

6、 第三 需要保證購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多樣性與綜合性。

（二）準(zhǔn)備談判的依據(jù)

1、 明確談判目標(biāo)，包括最優(yōu)期望目標(biāo)、實(shí)際需求目標(biāo)、可接受目標(biāo)、最低目標(biāo)等；

2、 規(guī)定談判策略，包括了解談判對(duì)象的狀況，談判的焦點(diǎn)、談判可能出現(xiàn)的問(wèn)題及對(duì)策；

3、 選定談判方式；

4、 確定談判期限。

（三）組成談判小組

1、 挑選談判小組的成員；

2、 制定談判計(jì)劃；

3、 確定談判小組的領(lǐng)導(dǎo)人員。

第二部：確定招商方式與渠道

商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目招商的方式

1、 項(xiàng)目洽談會(huì)。

項(xiàng)目洽談會(huì)是招商最為常見(jiàn)的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進(jìn)的項(xiàng)目，有針對(duì)性地與商家洽談。其特點(diǎn)是針對(duì)性強(qiáng)，易于吸引有興趣的客商。影響大，實(shí)效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專(zhuān)家與客商直接進(jìn)行接洽。

2、 項(xiàng)目發(fā)布會(huì)

項(xiàng)目發(fā)布會(huì)是招商經(jīng)常采用的方式。它是由項(xiàng)目主辦者在一定的場(chǎng)合公布擬引進(jìn)合資、合作的項(xiàng)目，闡述招商項(xiàng)目的特點(diǎn)和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。

3、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會(huì)

經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會(huì)是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點(diǎn)是層次較高，范圍較大?？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。

4、 投資研討會(huì)

投資研討會(huì)是一種較小型、時(shí)間較短的招商形式。它通常是由政府部門(mén)、經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)的研究討論會(huì)。其特點(diǎn)是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實(shí)，主辦單位可以公布一些項(xiàng)目進(jìn)行招商，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政策，達(dá)到宣傳的效果。

5、 登門(mén)拜訪

登門(mén)拜訪是招商效果明顯的輔助性活動(dòng)。招商單位專(zhuān)門(mén)派出招商小分隊(duì)或在國(guó)內(nèi)外舉辦集會(huì)式招商活動(dòng)之余，拜訪跨國(guó)公司、投資咨詢顧問(wèn)公司、會(huì)計(jì)師行及其他中介機(jī)構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項(xiàng)目，探討佳作事宜。其特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，針對(duì)性強(qiáng)，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。

第三部：制訂談判策略

明確談判目的

招商談判的目的就是招商洽談的主要目標(biāo)，或招商洽談的主題。在整個(gè)招商洽談活動(dòng)中，招商洽談?wù)叩母黜?xiàng)工作都要圍繞招商洽談的目的而開(kāi)展。

在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個(gè)具體目標(biāo)；在達(dá)到各個(gè)具體目標(biāo)后，招商洽談的主要目標(biāo)即招商洽談的目的就可以實(shí)現(xiàn)。

招商洽談的目標(biāo)可以分為三個(gè)等級(jí)：

第一級(jí)的目標(biāo)是最高等級(jí)的目標(biāo)，如能達(dá)到這一級(jí)的目標(biāo)，整個(gè)招商洽談可謂是獲得圓滿成功；

第二級(jí)的目標(biāo)是基本達(dá)到接受的目標(biāo)，如能達(dá)到這一級(jí)目標(biāo)，整個(gè)招商洽談可謂是獲得了基本成功；

第三級(jí)的目標(biāo)是最低接受目標(biāo)，如能達(dá)到這一級(jí)的目標(biāo)，整個(gè)招商洽談可謂是達(dá)到了最基本的要求。

招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標(biāo)。

在確定了招商洽談目標(biāo)的同時(shí)，還要確定招商洽談的地點(diǎn)。招商洽談的地點(diǎn)對(duì)招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點(diǎn)時(shí)要慎重，應(yīng)考慮以下幾方面的問(wèn)題:談判中各方力量的對(duì)比，可選擇地點(diǎn)的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費(fèi)用等。

本案場(chǎng)分析（飛洲國(guó)際廣場(chǎng)）

一、徐家匯商圈背景介紹

徐家匯商業(yè)中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地鐵一號(hào)線徐家匯站上。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內(nèi)環(huán)線高架一同構(gòu)筑起現(xiàn)代立體交通框架。徐家匯商業(yè)中心占地3.3平方公里，共計(jì)大小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1000多個(gè)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)45萬(wàn)平方米，占全區(qū)營(yíng)業(yè)面積的1/3，徐家匯商業(yè)中心附近已建有二條市級(jí)特色街，即衡山路歐陸風(fēng)情街和宜山路建材家具街，分別以休閑娛樂(lè)和建材家具聞名于滬上。目前徐匯區(qū)正積極培育新的二條商業(yè)特色街，一條是以依托上海交大的高新技術(shù)孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向大眾消費(fèi)的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。

徐家匯商業(yè)中心目前已構(gòu)成融購(gòu)、娛、賞、食、游為一體的綜合消費(fèi)商業(yè)布局，其中百貨商廈、餐飲業(yè)、娛樂(lè)文化已成為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)。徐家匯商業(yè)中心集天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)，尤其經(jīng)過(guò)新一輪精心打造和調(diào)整后，得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。首先徐匯區(qū)是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區(qū)的動(dòng)遷居民，為徐匯區(qū)帶來(lái)了客流，并且徐匯區(qū)人群中以知識(shí)分子、海外僑胞、高收入人為主，為創(chuàng)建商業(yè)中心奠定了基礎(chǔ)。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經(jīng)營(yíng)。商圈內(nèi)有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬臺(tái)合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場(chǎng)以及中英合資的匯金百貨等商業(yè)企業(yè)，吸引了大批不同消費(fèi)水平的消費(fèi)者。注重錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。商圈率先倡導(dǎo)“錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)”和“個(gè)性化經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)理念，從消費(fèi)方式、購(gòu)物環(huán)境、商品結(jié)構(gòu)到文化氛圍、功能設(shè)施，創(chuàng)造了商圈相依互補(bǔ)，共存發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，形成了商圈整體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足了不同消費(fèi)者的個(gè)性需求。一是注重發(fā)掘商家本身的經(jīng)營(yíng)能力，形成了不同氛圍和水準(zhǔn)的商家企業(yè)；二是注重業(yè)態(tài)錯(cuò)位。商圈內(nèi)率先引進(jìn)了電腦市場(chǎng)，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業(yè)的旗艦店，占全市的電腦銷(xiāo)售的50％。美羅城在引進(jìn)百腦匯的同時(shí)把美食廣場(chǎng)、音響廣場(chǎng)引入商圈，使整個(gè)商圈的業(yè)態(tài)更為齊全、合理。

徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實(shí)業(yè)、新路達(dá)吉買(mǎi)盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營(yíng)業(yè)面積達(dá)30萬(wàn)平方米，占總面積的64％，2003年度銷(xiāo)售達(dá)39億人民幣，占社會(huì)消費(fèi)品總額的30.7％。東方商廈以其“禮在東方”的服務(wù)宗旨享譽(yù)全市，并以其國(guó)際知名品牌吸引各方來(lái)賓。滬臺(tái)合作的太平洋百貨定位于“流行的領(lǐng)導(dǎo)者”，在年輕女性顧客中極具號(hào)召力，憑借其卓越的經(jīng)營(yíng)理念和靈活多樣的促銷(xiāo)手段，迅速在百貨業(yè)嶄露頭角。六百實(shí)業(yè)首推“自然式服務(wù)”，以規(guī)范嚴(yán)格的現(xiàn)代化管理模式和溫馨的服務(wù)在行業(yè)內(nèi)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。定位于“現(xiàn)代都市型百貨”的匯金百貨于98年開(kāi)業(yè)，一流的服務(wù)設(shè)施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領(lǐng)人士的青睞。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。

營(yíng)業(yè)面積達(dá)7萬(wàn)平方米的港匯廣場(chǎng)是上海目前最大規(guī)模的購(gòu)物中心（Shopping Mall）。商場(chǎng)引進(jìn)商戶250家，包括30間特色餐廳及5000平方米的國(guó)際美食廣場(chǎng)、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂(lè)園及大型超市、專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)城的進(jìn)駐。即將開(kāi)幕的橋外橋主題樂(lè)園，設(shè)有室內(nèi)模擬高爾夫球場(chǎng)、立體動(dòng)感游戲、賽車(chē)、3維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會(huì)等，無(wú)論購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)在港匯均能滿足各階層消費(fèi)群體的需要。

徐家匯商業(yè)中心內(nèi)有電腦專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場(chǎng)目前成為上海最大的計(jì)算機(jī)及其配件、耗材和其他信息產(chǎn)品的集散地之一。

餐飲娛樂(lè)業(yè)有40戶，營(yíng)業(yè)面積10.1780萬(wàn)平方米，占總面積的31.86％。位于徐家匯商業(yè)中心的美羅娛樂(lè)城總體面積達(dá)6.5萬(wàn)平方米，獨(dú)特的巨球建筑綴滿新穎的滿天星頂燈，將購(gòu)物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領(lǐng)光顧的舒適堡健身中心及令學(xué)生、市民喜愛(ài)的思考樂(lè)書(shū)局、柯達(dá)影院等已逐步成為市民消費(fèi)的新熱點(diǎn)。并構(gòu)成徐家匯商圈休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱(chēng)，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來(lái)，成為聚朋小酌的好場(chǎng)所。

徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有賓館業(yè)3戶，營(yíng)業(yè)面積4.1400萬(wàn)平方米，占總面積的12.96％。徐家匯附近有著四星級(jí)的建國(guó)賓館和二星級(jí)的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價(jià)格吸引著周邊省市的賓客近悅遠(yuǎn)來(lái)。

二、背景分析

優(yōu)勢(shì)

經(jīng)營(yíng)面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)效應(yīng)，可以經(jīng)營(yíng)不同規(guī)模的商品，有較強(qiáng)的滿足力和挑選力。

交通優(yōu)勢(shì)：地鐵1號(hào)線、4號(hào)線直達(dá)本案B1，并設(shè)有出口，每天數(shù)萬(wàn)人流能保證經(jīng)營(yíng)者的利益，高架內(nèi)環(huán)線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鐘路程。

商圈優(yōu)勢(shì)：徐匯商圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鐘路程，其發(fā)展前景也非?？捎^。

物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)：國(guó)際金牌管理集團(tuán)，高效統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報(bào)。同步世界先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念，國(guó)際品牌管理公司擔(dān)綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國(guó)際商業(yè)氣象。

發(fā)展優(yōu)勢(shì)：徐匯區(qū)是上海市的中心城區(qū)，這里集聚了上海的科技資源優(yōu)勢(shì)、人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)和徐家匯商圈品牌優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)，徐匯區(qū)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市管理和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在上海10個(gè)中心城區(qū)中名列前茅，是上海市首批可持續(xù)發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)。徐家匯地區(qū)，已經(jīng)成為上海最繁華的現(xiàn)代化商業(yè)中心之一，上海三年大變樣的標(biāo)志性地區(qū)之一。

3．2米挑高中廳，電梯直達(dá)5F、6F，盡顯貴賓級(jí)非凡品質(zhì)，31部瑞士迅達(dá)電梯、自動(dòng)扶梯、觀光梯、垂直電梯應(yīng)有盡有，商業(yè)運(yùn)作暢通無(wú)阻，意大利原裝cofsi進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)。

弱勢(shì)

處于次星級(jí)地理位置。

徐匯商圈日趨成熟，已形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，本廣場(chǎng)尚處于起步階段，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

招商價(jià)格無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。

機(jī)遇

足夠的廣告預(yù)算支持廣告及公關(guān)活動(dòng)。

市政府政策的有利傾斜。

由于近徐家匯商圈，商鋪需求量大。

周邊高檔的固定消費(fèi)群體

強(qiáng)大的地鐵消費(fèi)群

寫(xiě)字樓固定的消費(fèi)群體

本案招商策劃方案

一、招商原則

巧妙利用逆向思維，懸念轉(zhuǎn)播的各類(lèi)異手法，讓本次招商跳出百貨業(yè)招商日趨同質(zhì)化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達(dá)到樹(shù)立品牌概念的“一石二鳥(niǎo)”的多元效果。

二、招商策略

● 樓層功能區(qū)劃按照各類(lèi)品牌間的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)原則，進(jìn)行局部科學(xué)規(guī)律整合。

● 嚴(yán)格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢(shì)吸納國(guó)內(nèi)國(guó)際亮點(diǎn)品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。

● 店鋪采取定價(jià)租賃制和協(xié)議扣點(diǎn)制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣(mài)點(diǎn)。

● 店鋪定價(jià)租賃的切入點(diǎn)與眾不同的懸念招商策略。

● 與徐匯區(qū)政府有關(guān)部門(mén)合作，打出公益事業(yè)牌。孕育徐匯社區(qū)系列廣場(chǎng)文化活動(dòng)。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為提供沖要條件，培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費(fèi)行為，為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)成功的有利保障，為樹(shù)立品牌形象打造宣傳基點(diǎn)。

三、品牌形象定位

鑒于本商圈潛在消費(fèi)層面頗高，本次招商對(duì)象也應(yīng)該頗具品牌知名度。利用系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌匯聚的大舞臺(tái)。以服務(wù)品牌化，個(gè)性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國(guó)際廣場(chǎng)在本商圈內(nèi)的行業(yè)標(biāo)志與先驅(qū)的形象地位。

四、實(shí)施方案（分割出租）

定位的基本依據(jù)

①地段決定原則

前面已經(jīng)提到，本項(xiàng)目屬于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氛圍。然而，因?yàn)樾旒覅R商業(yè)中心僅在方圓200米密集，與本項(xiàng)目相連的漕溪北路是快車(chē)道，沒(méi)有休閑步行道，形成了一定的商業(yè)斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實(shí)格局下，須有精準(zhǔn)市場(chǎng)錯(cuò)位的經(jīng)營(yíng)定位，將消費(fèi)者吸引在本案地鐵站下車(chē)。

② 互補(bǔ)原則

由于本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，前期定位是寫(xiě)字樓的配套部分，因此不能簡(jiǎn)單的定位與上述徐家匯商業(yè)中心同質(zhì)業(yè)態(tài)，要走專(zhuān)業(yè)、高檔、精品的路子。引進(jìn)高利潤(rùn)的專(zhuān)業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會(huì)所是本項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的互補(bǔ)。

③ 業(yè)態(tài)演變?cè)瓌t

傳統(tǒng)的商場(chǎng)只是購(gòu)物的場(chǎng)所，隨著人們的生活水平的提高、消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，休閑購(gòu)物成為主流，休閑、餐飲、娛樂(lè)將極大的滿足消費(fèi)者購(gòu)物外的需求，并且其規(guī)模也將趕超購(gòu)物的規(guī)模。

④ 商圈擴(kuò)大原則

同樣，因?yàn)楦叨说纳虡I(yè)市場(chǎng)定位，在我們的消費(fèi)群定位上就要充分考慮整個(gè)上海市城市中心區(qū)域，擴(kuò)大服務(wù)半徑和商圈，吸引最多的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)群，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的持續(xù)繁榮。

五、商場(chǎng)布局

飛洲國(guó)際廣場(chǎng)定位為高檔商業(yè)中心，招商客戶群為：1、國(guó)際知名品牌，國(guó)內(nèi)知名品牌廠商；2、國(guó)際連鎖集團(tuán)。

1、主營(yíng)項(xiàng)目

地下一層：高檔超市休閑系列。

一 層：進(jìn)口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼 杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。

二 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士?jī)?nèi)衣。

三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士?jī)?nèi)衣、領(lǐng)帶。

四 層：兒童服裝、高檔床品、進(jìn)口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。

五 層：餐飲。

六 層：娛樂(lè)休閑。

2、 配套項(xiàng)目

A、 家私、布藝、古玩、畫(huà)廊、廚房用品、書(shū)屋。

B、 肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧。

C 、屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫(xiě)真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店?duì)I銷(xiāo)理念。

六、人員配備計(jì)劃：

組成一支強(qiáng)有力，專(zhuān)業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊(duì)伍，具體如下：

招商經(jīng)理（1人）

招商主管（4人）

入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開(kāi)發(fā)商提供）

企劃主管（1人）

籌備期商品部人員總編制8人

七、招商人員崗位職責(zé)

副總經(jīng)理/兼招商部經(jīng)理

▲主要職責(zé)：

☆根據(jù)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方針與要求，制定招商部計(jì)劃，并組織實(shí)施。

☆負(fù)責(zé)購(gòu)物中心整體商場(chǎng)策劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體企劃，促銷(xiāo)等，確保商廈經(jīng)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成。

☆組織，管理招商，企劃團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。

☆對(duì)招商部門(mén)廠商引進(jìn)，人員招聘，促銷(xiāo)方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費(fèi)用審核等負(fù)責(zé)。

招商主管（4人）

▲主要職責(zé)：

☆負(fù)責(zé)整個(gè)樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品100％達(dá)成。

☆配合公司整體布局，完成公司下達(dá)指標(biāo)。

入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開(kāi)發(fā)商提供）

▲主要職責(zé)：

☆入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護(hù)管理商場(chǎng)的整體工程運(yùn)行，同時(shí)滿足正常開(kāi)業(yè)。

☆協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展工作。嚴(yán)格審查招商戶經(jīng)營(yíng)資格及入住手續(xù)。

負(fù)責(zé)租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認(rèn)真履行招商合同。

企劃主管（1人）

▲主要職責(zé)：

☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營(yíng)需求，結(jié)合實(shí)際制定本公司廣告策劃并組織實(shí)施。

☆負(fù)責(zé)對(duì)商場(chǎng)宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設(shè)性的意見(jiàn)，統(tǒng)籌安排促銷(xiāo)，成列，美工工作。

八、商場(chǎng)租金預(yù)測(cè)

周邊租金調(diào)查

商鋪?zhàn)饨鸨容^表（人民幣/平方米/天）

河南省鄢陵縣到江西縣富安縣有多少公里

駕車(chē)路線：全程約799.9公里

起點(diǎn)：鄢陵縣

1.鄢陵縣內(nèi)駕車(chē)方案

1) 從起點(diǎn)向正西方向出發(fā)，沿人民路行駛100米，左轉(zhuǎn)進(jìn)入翠柳路

2) 沿翠柳路行駛310米，左轉(zhuǎn)進(jìn)入花都大道

3) 沿花都大道行駛3.9公里，朝周口方向，直行進(jìn)入徐峽線

4) 沿徐峽線行駛10.1公里，稍向右轉(zhuǎn)上匝道

2.沿匝道行駛1.1公里，右前方轉(zhuǎn)彎進(jìn)入機(jī)西高速

3.沿機(jī)西高速行駛50.4公里，稍向右轉(zhuǎn)上匝道

4.沿匝道行駛1.7公里，直行進(jìn)入商周高速

5.沿商周高速行駛14.3公里，朝新縣/廣州/開(kāi)封/北京方向，稍向右轉(zhuǎn)上匝道

6.沿匝道行駛1.4公里，直行進(jìn)入大廣高速

7.沿大廣高速行駛406.3公里，朝安慶/九江/黃梅/上海方向，稍向右轉(zhuǎn)上匝道

8.沿匝道行駛1.3公里，直行進(jìn)入滬渝高速

9.沿滬渝高速行駛89.4公里，朝小池/九江/龍感湖/G70方向，稍向右轉(zhuǎn)進(jìn)入黃梅互通

10.沿黃梅互通行駛880米，直行進(jìn)入福銀高速

11.沿福銀高速行駛145.8公里，直行進(jìn)入南昌繞城高速

12.沿南昌繞城高速行駛24.2公里，朝安義/靖安/奉新/宜豐方向，稍向右轉(zhuǎn)進(jìn)入南昌西樞紐

13.沿南昌西樞紐行駛1.5公里，直行進(jìn)入昌銅高速

14.沿昌銅高速行駛35.3公里，在靖安/三爪侖出口，稍向右轉(zhuǎn)進(jìn)入奉新互通

15.沿奉新互通行駛800米，直行

16.宜春市內(nèi)駕車(chē)方案

1) 行駛880米，直行

2) 行駛6.1公里，右前方轉(zhuǎn)彎

3) 行駛40米，左轉(zhuǎn)進(jìn)入清華大道

4) 沿清華大道行駛2.8公里，稍向右轉(zhuǎn)進(jìn)入雙溪大道

5) 沿雙溪大道行駛510米，過(guò)左側(cè)的新天地大廈，左轉(zhuǎn)進(jìn)入東方中路

6) 沿東方中路行駛310米，過(guò)左側(cè)的東方大廈約210米后，右轉(zhuǎn)進(jìn)入新大街

7) 沿新大街行駛150米，到達(dá)終點(diǎn)(在道路右側(cè))

終點(diǎn)：靖安縣

綿陽(yáng)有哪些大型企業(yè)？

長(zhǎng)虹集團(tuán)、九洲集團(tuán)、富臨集團(tuán)、攀長(zhǎng)鋼、綿陽(yáng)卷煙廠、鐵騎力士、新華公司、好圣集團(tuán)、銅鑫銅業(yè)。此外，遼寧華晨集團(tuán)、四川五糧液集團(tuán)、綿陽(yáng)新華廠三方還正式簽訂了在綿陽(yáng)臺(tái)作生產(chǎn)15萬(wàn)輛汽車(chē)整車(chē)協(xié)議。

長(zhǎng)虹電子集團(tuán)總部設(shè)在綿陽(yáng)，這里建有中國(guó)最大彩電生產(chǎn)基地──長(zhǎng)虹電子集團(tuán)公司的家電城。長(zhǎng)城特殊鋼、九洲寬帶信息網(wǎng)、雙馬水泥，久遠(yuǎn)公司的環(huán)通電梯、熱縮技術(shù)制品、輻射加工產(chǎn)品，華潤(rùn)啤酒、太極藥業(yè)、雙匯食品、新晨公司的劍門(mén)汽油機(jī)、梅林罐頭，華豐電器、華西B超、豐谷酒業(yè)、絕緣材料、超微粉碎技術(shù)制品、汽車(chē)零部件，以及環(huán)保工程、計(jì)算機(jī)軟件、光機(jī)電一體化等高新技術(shù)領(lǐng)域的產(chǎn)品也具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

江蘇富安建設(shè)有限公司怎么樣？

江蘇富安建設(shè)有限公司是2004-11-15在江蘇省泰州市興化市注冊(cè)成立的有限責(zé)任公司(自然人投資或控股)，注冊(cè)地址位于興化市城北高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（西鮑工業(yè)集中區(qū)）富安路1號(hào)。

江蘇富安建設(shè)有限公司的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼/注冊(cè)號(hào)是913212817883571864，企業(yè)法人李桂金，目前企業(yè)處于開(kāi)業(yè)狀態(tài)。

江蘇富安建設(shè)有限公司的經(jīng)營(yíng)范圍是：房屋建筑工程、市政公用工程、建筑裝修裝飾工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、機(jī)電設(shè)備安裝工程、地基與基礎(chǔ)工程、公路工程、水利水電工程、土石方工程、混凝土預(yù)制構(gòu)件、高聳構(gòu)筑物工程、電梯安裝工程、金屬門(mén)窗工程、水工建筑物基礎(chǔ)處理工程、堤防工程、水工大壩工程、水工隧洞工程、管道工程、體育場(chǎng)地設(shè)施工程、園林綠化工程、城市及道路照明工程、消防設(shè)施工程施工，建筑勞務(wù)作業(yè)（以上項(xiàng)目憑資質(zhì)證書(shū)經(jīng)營(yíng)），建筑材料、裝飾材料（不含危險(xiǎn)化學(xué)品）銷(xiāo)售，道路普通貨物運(yùn)輸。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。在江蘇省，相近經(jīng)營(yíng)范圍的公司總注冊(cè)資本為1517902萬(wàn)元，主要資本集中在 5000萬(wàn)以上 和 1000-5000萬(wàn) 規(guī)模的企業(yè)中，共498家。本省范圍內(nèi)，當(dāng)前企業(yè)的注冊(cè)資本屬于優(yōu)秀。

江蘇富安建設(shè)有限公司對(duì)外投資0家公司，具有10處分支機(jī)構(gòu)。

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